Jak bezpiecznie kupić działkę pod budowę. Na co należy zwrócić uwagę?
przez Joanna Skrzypińska on 22 października 2021Mamy pomysł na własną inwestycję. Planujemy wybudować dom jednorodzinny lub inny budynek o charakterze mieszkalnym rekreacyjnym lub gospodarczym. Brakuje nam tylko działki. Właściwie to już ją znaleźliśmy ale czy na pewno nadaje się ona do realizacji naszych planów? Czy jej zakup jest bezpieczny? Od czego zatem zacząć…?
KSIĘGA WIECZYSTA
Podstawowe informacje na temat każdej nieruchomości zawarte są w KSIĘDZE WIECZYSTEJ. Wystarczy uzyskać numer księgi, który powinien podać nam sprzedający. Księgę po numerze wyszukujemy online, na stronie: https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do
Zawsze sprawdźmy aktualny stan księgi w internecie, gdyż papierowe wydruki z ksiąg, którymi często posługuje się sprzedający mogą nie odzwierciedlać aktualnego stanu.
W księdze wieczystej znajdujemy numer działki, jej położenie, powierzchnię, sposób korzystania, informacje o własności i podstawie nabycia. Dwa ostatnie działy księgi to prawa, roszczenia i ograniczenia oraz hipoteka. Brak w nich wpisów świadczy, że nieruchomość nie jest obciążona. Jeśli wpisy istnieją, musimy wyjaśnić ze sprzedającym ich charakter i jaka jest możliwość ich wykreślenia. Mogło zostać np. wpisane prawo dożywocia na rzecz osoby trzeciej lub hipoteka na rzecz banku, innej instytucji finansowej, komornika. W tym wypadku musimy poprosić sprzedającego o dostarczenie informacji od wierzyciela o saldzie należności i zobowiązanie do zwolnienia zabezpieczenia. Warto też poprosić sprzedającego o udostępnienie dokumentów potwierdzających tytuł prawny do działki. Może być to umowa zakupu, darowizny, dokument potwierdzający nabycie w drodze spadku. Często sprzedający przekonuje nas, że odziedziczył nieruchomość w spadku ale nie wynika to z ksiąg wieczystych. Pamiętajmy, potwierdzeniem uregulowanych spraw spadkowych jest postanowienie sądu o nabyciu spadku lub notarialne poświadczenie dziedziczenia. Jednym z tych dokumentów musi legitymować się sprzedający.
WYPIS I WYSYS Z REJESTRU GRUNTU, WYPIS Z KARTOTEKI BUDYNKÓW
Następny nasz krok to zapoznanie się z WYPISEM I WYRYSEM Z REJESTRU GRUNTÓW, który zawiera wszystkie dane pozwalające zidentyfikować nieruchomość i jej właściciela. Ewidencję gruntów i budynków prowadzi starostwo powiatowe właściwe miejscowo dla interesujących nas nieruchomości, w przypadku dużych miast na prawach powiatu należy zwrócić się do wydziału zajmującego się geodezją i katastrem urzędu miejskiego. Ze względu na ochronę danych osobowych, prawo do pobrania dokumentu ma właściciel nieruchomości lub osoba mająca pełnomocnictwo. W wypisie z rejestru gruntów znajdziemy informację o działce – jaki ma numer, powierzchnię, kto jest właścicielem, jaki jest numer księgi wieczystej. Wypis zawiera też ważną wiadomość o rodzaju działki, jaką kupujemy. Jeśli jest rolna, znajdujemy w rejestrze wyszczególnione klasy gruntu. Trzeba mieć na uwadze, że zanim postawimy budynek mieszkalny na klasie ziemi I-III, wymagane jest uzyskanie od starosty decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów rolnych klas I-III. Takie wyłączenie wiążę się z należnością jednorazową oraz opłatami rocznymi przez 10 lat. Może się zdarzyć, że porównując powierzchnię działki z wskazaną w wypisie z rejestru gruntów oraz księdze wieczystej znajdziemy niezgodność. Pamiętajmy, że dane z wypisu są bardziej wiarygodne. Często starostwo dołącza dodatkowy dokument o nowym wytyczeniu granic, co stanowi podstawę do naniesienia zmian w księdze wieczystej. Uzupełnieniem do wypisu jest WYRYS Z REJESTRU GRUNTÓW – stanowiący wycinek z mapy ewidencyjnej, obrazujący granice działki, położenie działki względem działek sąsiednich, usytuowanie zabudowań, dojazd do nieruchomości i dostęp do drogi publicznej. Jeśli na interesującej nas działce posadowione są już budynki, w uzupełnieniu powinniśmy pobrać WYPIS Z KARTOTEKI BUDYNKU, z którego dowiemy się o jego właścicielu budynku, jego powierzchni i przeznaczeniu.
MIEJSCOWY PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO
Planując zakup nieruchomości pod budowę domu, warto w pierwszej kolejności sprawdzić, czy planowana do zakupu działka może zostać zabudowana. W pierwszej kolejności weryfikujemy, czy na interesującym nas terenie został ustanowiony przez miasto lub gminę miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeśli okaże się, że działka ma w MPZP przeznaczenie budowlane, musimy dokładnie sprawdzić co możemy na niej postawić. Istotne są wymogi dotyczące rodzaju i gabarytów zabudowy, kształtu dachu, kąta jego nachylenia, ilości kondygnacji, wyglądu fasady, odległości od drogi, itp. Może okazać się, że MPZP będzie nas ograniczał lub narzucał za wysokie parametry i nie postawimy takiego domu jaki planowaliśmy.
WARUNKI ZABUDOWY
Najczęściej zdarza się jednak, że na interesującym nas gruncie nie ma ustanowionego MPZP. W takim wypadku powinniśmy uzyskać w miejscowym urzędzie miasta lub gminy warunki zabudowy (WZ). Jeśli takiej decyzji nie posiada sprzedający, warto o nią wystąpić jeszcze przed zakupem nieruchomości i uzależnić transakcję zakupu od otrzymania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Do wniosku o wydanie WZ załączamy kopię mapy zasadniczej oraz techniczny opis parametrów inwestycji. Na decyzję czekamy ok. 3 miesięcy. WZ daje nam szersze możliwości zaplanowania inwestycji według naszych preferencji w porównaniu do MPZP, który ściśle precyzuje co może powstać na danym terenie. Zdarza się również, że gmina może posiadać opracowane studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jest to dokument określający politykę przestrzenną gminy i może ale nie musi być dla nas wskazówką dotyczącą przeznaczenia danej działki, gdy wystąpimy z wnioskiem wydanie WZ.
Alternatywnie do uzyskania WZ możemy rozważyć postawienie na działce małego domku o pow. do 35 mkw., w uproszczonej i krótszej procedurze na zgłoszenie, co warto sprawdzić w miejscowym starostwie.
O CZYM NIE POWINNIŚMY JESZCZE ZAPOMNIEĆ
Przed zakupem działki powinniśmy sprawdzić czy ma ona dostęp do drogi publicznej i jak wygląda uzbrojenie terenu w media. Istotną informacją jest, czy nie jest położona na terenie zalewowym lub w obszarze z ograniczeniami wynikającymi z ochrony środowiska, które mogą zablokować budowę domu. Warto dowiedzieć się, czy w okolicy nie powstanie uciążliwa lub kontrowersyjna inwestycja, jakie są plany rozbudowy dróg oraz czy obszar pod przyszłą budowę nie wymaga nadzoru archeologicznego.
FORMALNOŚCI U NOTARIUSZA
Kiedy kupujący sprawdzi wszystkie istotne zagadnienia i podejmie pozytywną decyzję inwestycyjną przychodzi czas na finalizację transakcji. Umowa przenosząca własność nieruchomości musi być potwierdzona aktem notarialnym, co wynika z kodeksu cywilnego. Czasem sytuacja wymaga podpisania w notariacie umowy warunkowej a następnie przyrzeczonej. Dzieje się tak choćby w przypadku zakupu działki rolnej o powierzchni powyżej 30 ar, gdzie warunkiem zakupu przez kupującego jest uzyskanie odmownej decyzji Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) dotyczącej skorzystania z prawa pierwokupu. Jeśli zakup nieruchomości miałby być sfinansowany kredytem zabezpieczonym hipotecznie na kupowanej działce, musimy spisać pomiędzy stronami umowę przedwstępną. Umowa przedwstępna nie wymaga aktu notarialnego, może być zawarta w formie umowy cywilnoprawnej, co nie pociąga za sobą kosztów dodatkowych. Pośrednik nieruchomości, bazując na swoim doświadczeniu, może przygotować taką umowę, która zostanie z powodzeniem uznana przez bank kredytujący.
Można również zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego i wówczas umowę podpisujemy w obecności notariusza, który za sporządzenie umowy i jej poświadczenie pobiera taksę notarialną. Taka umowa ma donośniejsze skutki prawne i silniej zabezpiecza interesy obu stron, zapewnia bowiem sprzedającemu i kupującemu możliwość sądowego wyegzekwowania zawarcia umowy przyrzeczonej. Od stron zależy, na jaką umowę się zdecydują.
Przygotowując umowę przedwstępną lub szykując się bezpośrednio do umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego strony umowy, przy pomocy pośrednika nieruchomości pilotującego transakcję, muszą skompletować następujące dokumenty dla notariusza:
1. numer księgi wieczystej,
2. podstawa nabycia nieruchomości, jeden z dokumentów: wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny, w przypadku spadku: prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony u notariusza,
3. zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
a. nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
b. nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 01 stycznia 2007 roku,
4. wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem a jeśli na działce znajduje się budynek – dodatkowo wypis z kartoteki budynków (wydaje starostwo),
5. zaświadczenie, że działka nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej (wydaje starostwo),
6. zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub o braku MPZP (wydaje gmina),
7. zaświadczenie, że działka nie jest objęta uchwałą Rady Gminy o ustanowieniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji i czy jest położona na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, (wydaje gmina),
8. jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość (lub jej część), która uległa podziałowi/scaleniu geodezyjnemu a podział ten nie został ujawniony w księdze wieczystej – ostateczna decyzja zatwierdzająca podział/scalenie nieruchomości, wykaz zmian danych ewidencyjnych oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej,
9. w przypadku finansowania zakupu nieruchomości ze środków pochodzących z kredytu bankowego – podpisana przez kupującego z bankiem umowa kredytowa.
Mając komplet dokumentów wyznaczamy termin transakcji sprzedaży i umawiamy strony w notariacie. Pamiętajmy – pośrednik nieruchomości zawsze pomoże zgromadzić wymagane dokumenty i będzie nam towarzyszył na akcie notarialnym. POWODZENIA!
MM Nieruchomości
Joanna Skrzypińska
502 477 701
* UWAGA! Zamieszczone na naszych stronach oferty nie stanowią oferty w rozumieniu Kodeksu Cywilnego, a dane w nich zawarte mają jedynie charakter informacyjny.
