Przekształcenie gruntów w użytkowaniu wieczystym, zabudowanych na cele mieszkaniowe we własność
przez Joanna Skrzypińska on 17 lutego 2022
Na początku parę słów o różnicy pomiędzy prawem użytkowania wieczystego a własnością nieruchomości. Prawo użytkowania wieczystego zwane powszechnie dzierżawą wieczystą ma charakter terminowy. Dzierżawimy grunt na okres długoterminowy, nie krótszy jak 40 lat, nie dłuższy jak 99 lat, a jego właścicielem pozostaje nadal Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego (np. gmina). Użytkownik wieczysty uiszcza pierwszą opłatę (w wysokości 15% do 25% ceny nieruchomości), a następnie ciąży na nim obowiązek corocznego ponoszenia opłat przez okres obowiązywania użytkowania wieczystego w wysokości od 0,3 – 3% ceny nieruchomości. Opłaty roczne wnoszone są do właściciela gruntu do 31 marca każdego roku. Wysokość takich opłat jest uzależniona od wartości nieruchomości gruntowej, która jest przedmiotem użytkowania wieczystego, a także od jej dokładnego przeznaczenia. W praktyce wysokość opłaty może być aktualizowana corocznie, w zależności od zmiany wartości danej nieruchomości.
W odróżnieniu do dzierżawy wieczystej, własność jest najsilniejszym prawem rzeczowym, które zawarte zostało w Kodeksie cywilnym. To najszerszy z tytułów prawnych do nieruchomości, zapewniający właścicielowi największe możliwości wynikające z posiadania. Ograniczają ją jedynie, oprócz przepisów ustaw, zasady współżycia społecznego, a także społeczno–gospodarcze przeznaczenie nieruchomości. Prawo własności nie ma charakteru terminowego, właściciel może sprzedać, oddać, przepisać nieruchomość na inną osobę, obciążyć hipoteką. Ponadto, o ile prawo użytkowania wieczystego dotyczy tylko gruntów, to prawo własności obejmuje nie tylko wszelkiego rodzaju nieruchomości, m.in. gruntowe, budynkowe i lokalowe, ale również rzeczy ruchome (m.in. pojazdy, meble, wyposażenie, rzeczy osobiste, sprzęt AGD i RTV, dzieła sztuki, biżuterię) oraz prawa (np. prawa autorskie do dzieła).
Często chcąc kupić działkę pod budowę domu mieszkalnego dowiadujemy się, że jest ona w użytkowaniu wieczystym. Z własnych doświadczeń wiem, że zainteresowany zakupem takiego gruntu odczuwa niepokój słysząc o ograniczonym i terminowym prawie do posiadania oraz obowiązku wnoszenia rocznej opłaty z tytułu dzierżawy wieczystej. Ustawodawca wyszedł naprzeciw takim sytuacjom i obiekcjom kupujących.
W świetle obowiązujących od 1 stycznia 2019 roku przepisów wszystkie grunty znajdujące się w użytkowaniu wieczystym i zabudowane na cele mieszkaniowe zostały przekształcone we własność. Zmiany dotyczą tych nieruchomości gruntowych, na których znajdują się:
• budynki mieszkalne jednorodzinne,
• budynki mieszkalne wielorodzinne, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne,
• budynki o których mowa powyżej wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.
Zabudowa gruntu powinna być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo wydaną przez odpowiedni organ decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zmiana użytkowania wieczystego na własność odbywa się automatycznie. By ująć taką nieruchomość w księdze wieczystej, należy jednak przedstawić odpowiednie zaświadczenie, które potwierdza przekształcenie gruntu we własność.
Co ważne, wprowadzone w 2019 roku rozwiązania prawne dotyczą jedynie gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Nie obejmują tych nieruchomości gruntowych, na których takie budynki nie zostały postawione oraz na których dopiero trwa budowa. W ich przypadku uwłaszczenie gruntu nastąpi automatycznie, ale dopiero w dniu oddania budynku mieszkalnego do użytkowania, w myśl przepisów prawa budowlanego. Właściciel budynku, po dokonanym odbiorze przez nadzór budowlany, powinien złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia o przekształceniu.
Z tytułu przekształcenia z użytkowania wieczystego we własność, nowy właściciel gruntu musi ponosić określoną opłatę na rzecz dotychczasowego właściciela przez 20 lat. Inne regulacje przyjęto w stosunku do przedsiębiorców, którzy wykorzystują przekształconą nieruchomość do celów gospodarczych. Mogą na wniosek zmienić okres ponoszenia opłaty na:
• 99 lat, przy stawce opłaty rocznej wynoszącej 1%,
• 50 lat przy stawce opłaty rocznej wynoszącej 2%,
• 33 lata przy stawce opłaty rocznej wynoszącej 3%.
Przewidziano również możliwość wniesienia opłaty jednorazowej. Z tej możliwości mogą skorzystać osoby fizyczne, które są właścicielami jednorodzinnych budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych, a także spółdzielnie mieszkaniowe. Z tytułu wniesienia opłaty jednorazowej przysługuje bonifikata.
Po przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność, podstawą do zmiany wpisów w księgach wieczystych i ewidencji gruntów oraz budynków będzie zaświadczenie wydawane przez właściwy organ, w zależności od tego kto jest właścicielem gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. Dla gruntów należących do Skarbu Państwa będzie to odpowiednio starosta, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, Agencja Mienia Wojskowego lub Zarząd Zasobów Mieszkaniowych MSWiA. W przypadku gruntów należących do jednostek samorządu terytorialnego będą to odpowiednio wójt lub burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa. Do tych właśnie organów należy zwracać się z ewentualnymi wnioskami o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia opłaty przekształceniowej.
MM Nieruchomości
Joanna Skrzypińska
502 477 701
* UWAGA! Zamieszczone na naszych stronach oferty nie stanowią oferty w rozumieniu Kodeksu Cywilnego, a dane w nich zawarte mają jedynie charakter informacyjny.
