Sprzedaż działki rolnej powyżej 1 ha osobie niebędącej rolnikiem. Jak wygląda procedura KOWR?

przez Małgorzata Mołczan on 24 września 2026

Czy można sprzedać działkę rolną o powierzchni 14 ha osobie, która nie jest rolnikiem? Tak, ale w wielu przypadkach konieczne będzie uzyskanie zgody KOWR. Jak wygląda cała procedura, ile trwa i na co powinien przygotować się właściciel nieruchomości oraz kupujący?

Sprzedaż dużej nieruchomości rolnej osobie, która nie jest rolnikiem indywidualnym, może być bardziej skomplikowana niż standardowa transakcja nieruchomościowa. Wynika to z przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, które regulują obrót gruntami rolnymi w Polsce.
W przypadku nieruchomości o powierzchni 1 ha lub większej, jeżeli nie zachodzi jeden z wyjątków przewidzianych w ustawie, nabycie przez osobę niespełniającą wymogów rolnika indywidualnego wymaga co do zasady zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR).

Termin składania odpowiedzi nie może być krótszy niż 30 dni od dnia zamieszczenia ogłoszenia.Samo ogłoszenie w lokalnej gazecie, na portalu nieruchomości czy na tablicy ogłoszeń w gminie nie zastępuje tej procedury. KOWR wskazuje, że w celu wykazania braku możliwości sprzedaży rolnikowi indywidualnemu konieczne jest m.in. zamieszczenie ogłoszenia na portalu eRolnik.

Co jeśli zgłosi się rolnik?
Nie oznacza to automatycznie, że transakcja z góry ustalonym kupującym zostaje zakończona.
Przepisy określają sytuacje, w których mimo odpowiedzi na ogłoszenie warunek braku możliwości sprzedaży rolnikowi indywidualnemu może zostać uznany za spełniony.
Przykładowo, znaczenie ma cena zaproponowana przez rolnika. KOWR wskazuje, że warunek może zostać uznany za spełniony, jeżeli zaproponowana cena jest o ponad 5% niższa od ceny wskazanej w ogłoszeniu.
Znaczenie ma również złożenie odpowiedzi po terminie albo utrata zainteresowania zakupem przez osobę, która wcześniej odpowiedziała na ogłoszenie.
Dlatego każdy przypadek należy analizować indywidualnie.

Drugi etap: wniosek o zgodę KOWR
Po zakończeniu etapu ogłoszenia właściciel może wystąpić do KOWR o zgodę na nabycie nieruchomości przez konkretnego kupującego.
Stronami postępowania są w takim przypadku sprzedający i kupujący.
We wniosku należy wskazać m.in.:
-dane sprzedającego,
-dane kupującego,
-oznaczenie nieruchomości,
-numer działki,
-powierzchnię,
-księgę wieczystą,
-cel nabycia,
przewidywany sposób wykorzystania nieruchomości.
Do wniosku należy dołączyć odpowiednie dokumenty, w tym m.in. wypis z ewidencji gruntów, dokument dotyczący księgi wieczystej oraz dokument dotyczący przeznaczenia nieruchomości w MPZP.

Jakie warunki musi spełnić kupujący?
Jednym z najważniejszych warunków jest zobowiązanie nabywcy do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości.
KOWR wskazuje, że działalność rolnicza oznacza działalność wytwórczą w rolnictwie, w szczególności w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, a także produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
Dlatego bardzo ważne jest prawidłowe określenie celu zakupu.
Jeżeli ktoś chce kupić 14 ha wyłącznie jako inwestycję i nie zamierza prowadzić działalności rolniczej, nie należy zakładać, że standardowa procedura zgody KOWR zakończy się pozytywnie.
W przypadku inwestycji planowanych na gruncie rolnym konieczna jest wcześniejsza analiza konkretnego przeznaczenia nieruchomości i właściwego trybu prawnego.

Ile trwa sprzedaż działki przez KOWR?
To jedno z najczęściej zadawanych pytań.
Pierwszy etap, czyli publikacja ogłoszenia na portalu eRolnik, wymaga zachowania terminu co najmniej 30 dni.
Następnie przeprowadzane jest postępowanie dotyczące zgody na nabycie nieruchomości.
W sprawach wymagających postępowania wyjaśniającego zastosowanie mają terminy wynikające z Kodeksu postępowania administracyjnego. W praktyce przy planowaniu transakcji warto pozostawić dodatkowy zapas czasu na ewentualne wezwania do uzupełnienia dokumentów oraz inne czynności administracyjne.
Dlatego przy sprzedaży dużej nieruchomości rolnej osobie niebędącej rolnikiem nie warto planować aktu notarialnego w perspektywie kilku tygodni.
Bezpieczniej jest przyjąć kilkumiesięczny harmonogram i odpowiednio skonstruować umowę przedwstępną.

Czy można podpisać umowę przedwstępną?
Tak, ale przy transakcji wymagającej zgody KOWR trzeba bardzo starannie skonstruować jej treść.
W szczególności należy uwzględnić:
-konieczność uzyskania zgody KOWR,
-termin uzyskania decyzji,
-termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
-zasady dotyczące zadatku,
-konsekwencje odmowy wydania zgody,
-sposób postępowania w przypadku konieczności uzupełnienia dokumentów,
-ustaloną cenę nieruchomości.
Umowa przedwstępna nie powinna tworzyć wrażenia, że sprzedaż nieruchomości może dojść do skutku niezależnie od wymaganej zgody.
W praktyce bezpiecznym rozwiązaniem jest odpowiednie powiązanie zawarcia umowy przyrzeczonej z uzyskaniem wymaganej decyzji.

Co z ceną nieruchomości?
Cena jest jednym z kluczowych elementów procedury.
Cena wskazana w późniejszym wniosku nie może być niższa niż 95% ceny podanej w ogłoszeniu o zamiarze sprzedaży.
Dlatego przed publikacją ogłoszenia właściciel powinien mieć dobrze przemyślaną cenę ofertową.
To ważne również z punktu widzenia negocjacji.
Nie warto publikować przypadkowej ceny tylko po to, aby później swobodnie ją obniżyć. Przepisy KOWR mogą mieć bezpośrednie znaczenie dla możliwości przeprowadzenia transakcji.

Jak długo ważna jest zgoda KOWR?
Zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości jest ważna przez rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.
W tym czasie należy doprowadzić do zawarcia właściwej umowy sprzedaży.
Co dzieje się po zakupie?
Uzyskanie zgody KOWR nie oznacza, że kupujący może następnego dnia swobodnie sprzedać nieruchomość.
Przepisy przewidują co do zasady ograniczenia dotyczące zbywania nieruchomości rolnej oraz oddawania jej w posiadanie innym podmiotom przez okres 5 lat od dnia nabycia. W określonych sytuacjach możliwe jest uzyskanie zgody na wcześniejsze zbycie.
Dlatego kupujący powinien znać nie tylko procedurę zakupu, ale również obowiązki, które będą na nim ciążyć po nabyciu nieruchomości.

Przykład: sprzedaż 14 ha osobie niebędącej rolnikiem
Załóżmy, że właściciel posiada nieruchomość rolną o powierzchni 14 ha i znalazł kupującego, który nie jest rolnikiem indywidualnym.
Schemat może wyglądać następująco:

1. Analiza nieruchomości
   Sprawdzenie EGiB, KW, MPZP/WZ oraz zastosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
2. Ustalenie ceny i przygotowanie dokumentów.
3. Publikacja ogłoszenia na eRolnik.
4. Minimum 30 dni oczekiwania na odpowiedzi rolników.
5. Wykazanie braku możliwości sprzedaży rolnikowi indywidualnemu.
6. Przygotowanie wniosku do KOWR dla konkretnego kupującego.
7. Postępowanie administracyjne KOWR.
8. Uzyskanie ostatecznej decyzji.
9. Przygotowanie aktu notarialnego.
10. Zawarcie umowy sprzedaży.
    To oznacza, że sprzedaż takiej nieruchomości wymaga odpowiedniego zaplanowania już na początku procesu.
    KOWR a sprzedaż dużych działek rolnych. Dlaczego warto skorzystać z pomocy pośrednika?
    Transakcja dotycząca kilkunastu hektarów gruntu rolnego wymaga znacznie więcej przygotowania niż standardowa sprzedaż mieszkania czy działki budowlanej.
    Trzeba prawidłowo ustalić:
    czy nieruchomość podlega UKUR,
    jaki jest status poszczególnych użytków,
    jakie jest przeznaczenie gruntu,
    czy wymagane jest ogłoszenie w eRolnik,
    jaka cena powinna zostać wskazana w ogłoszeniu,
    jakie dokumenty trzeba zgromadzić,
    jaki tryb zgody KOWR będzie właściwy,
    jak zabezpieczyć strony w umowie przedwstępnej,
    jaki termin przyjąć na zawarcie umowy końcowej.
    Przy dużych nieruchomościach szczególnie ważne jest, aby nie obiecywać klientowi konkretnego terminu sprzedaży przed sprawdzeniem dokumentów i właściwego trybu postępowania.
    Podsumowanie
    Sprzedaż nieruchomości rolnej o powierzchni kilkunastu hektarów osobie niebędącej rolnikiem jest możliwa, ale w przypadku nieruchomości objętej ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego wymaga odpowiedniego postępowania.
    Najważniejsze elementy to:
    ✔ sprawdzenie statusu nieruchomości,
    ✔ weryfikacja przeznaczenia w MPZP/WZ,
    ✔ ogłoszenie zamiaru sprzedaży na portalu eRolnik,
    ✔ zachowanie minimum 30-dniowego terminu,
    ✔ wykazanie braku możliwości sprzedaży rolnikowi indywidualnemu,
    ✔ przygotowanie wniosku do KOWR,
    ✔ uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR,
    ✔ dopiero następnie finalizacja transakcji u notariusza.
    Każda nieruchomość wymaga jednak indywidualnej analizy. Szczególnie przy gruntach o powierzchni kilkunastu hektarów warto sprawdzić dokumenty zanim nieruchomość zostanie zaoferowana konkretnemu kupującemu.
    

Planujesz sprzedaż działki rolnej powyżej 1 ha w Sanoku, Bieszczadach lub na Podkarpaciu?
Skontaktuj się z MM Nieruchomości, a pomożemy przeanalizować nieruchomość, przygotować ją do sprzedaży i przeprowadzić proces transakcyjny krok po kroku.

MM Nieruchomości | Sanok i Bieszczady
📞 881 799 704
🌐 mmnieruchomosci.pl

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady prawnej. Przy konkretnej transakcji należy zweryfikować aktualny stan prawny oraz dokumentację nieruchomości.

* UWAGA! Zamieszczone na naszych stronach oferty nie stanowią oferty w rozumieniu Kodeksu Cywilnego, a dane w nich zawarte mają jedynie charakter informacyjny.

• Bezpieczeństwo transakcji chronione polisą OC,
• Dodatkowo otrzymają Państwo bezpłatnie ubezpieczenie nieruchomości w PZU na okres 12 miesięcy,
• Oferujemy bezpłatną pomoc przy określeniu możliwości kredytowych, oraz przy uzyskaniu najlepszych warunków kredytowania dostępnych na rynku bankowym,
• Jako biuro nieruchomości pobieramy za usługę pośrednictwa wynagrodzenie w formie prowizji.