Najem okazjonalny czy zwykły, na jaką umowę zdecydować się przy wynajmie lokalu mieszkalnego?
przez Joanna Skrzypińska on 13 października 2022
Jesteśmy właścicielem lokalu mieszkalnego, który chcielibyśmy wynająć. Robimy to pierwszy raz i do końca nie wiemy jak bezpiecznie przeprowadzić procedurę wynajmu. Jak znaleźć rzetelnego lokatora, który terminowo, co miesiąc będzie się z nami rozliczał, będzie dbał o mieszkanie, nie poczyni w nim żadnych szkód a przy okazji zostanie w nim na dłużej. A w najgorszym przypadku, jak pozbyć się nieuczciwego najemcy, który nam przestał płacić i nie chce się wyprowadzić z nieruchomości?
Najem okazjonalny a zwykły najem – przedmiot umowy najmu
Umowa najmu to umowa, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przedmiotem zwykłej umowy najmu może być każdy rodzaj rzeczy i nieruchomości, takiej jak m.in. działki gruntu, budynki, obiekty w tym przemysłowe, lokale mieszkalne, lokale użytkowe. Nasze rozważania w tym przypadku zawęzimy do wynajmu nieruchomości a w szczególności do lokalu, który ma charakter mieszkalny. W przypadku lokalu mieszkalnego możemy wybrać zwykłą umowę najmu lub umowę najmu okazjonalnego, która jest szczególną formą umowy najmu nieruchomości. Ustawodawca opisał ją w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku z późniejszymi zmianami o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Kim jest właściciel przy umowie najmu okazjonalnego
W przypadku zwykłej umowy najmu brak jest ograniczeń w zakresie wymogów, jakie muszą spełniać właściciele lokali będących przedmiotem najmu. W roli wynajmującego mogą występować osoby fizyczne oraz prawne, przedsiębiorcy, spółki, instytucje. Dla odróżnienia – najem okazjonalny przewidziany jest dla tych, którzy nie trudnią się zawodowo najmem lokali, robią to okazjonalnie i nie są profesjonalistami w tej dziedzinie. A zatem stroną wynajmującą umowy najmu okazjonalnego mogą być wyłącznie właściciele lokali, którzy są osobami fizycznymi i nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali.
Elementy umowy najmu okazjonalnego
Art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego określa, że: Umową najmu okazjonalnego jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Co ważne, umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności (art. 19a ust.6), musi być zgłoszona do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela nieruchomości w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (art. 19b ust.1) oraz powinna zwierać dodatkowe załączniki, wymienione przez ustawę (art.19a ust. 2).
Załączniki do umowy najmu okazjonalnego
Zgodnie z art. 19a ust. 2 ustawy do umowy najmu okazjonalnego załącza się w szczególności:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa a art.19d ust.2,,
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby prawnej posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.
Kaucja
Kwestia pobierania kaucji przy zawieraniu umów najmu okazjonalnego została uregulowana odrębnie w art. 19a ust. 4–5 ustawy. Wynajmujący może uzależnić zawarcie umowy najmu okazjonalnego od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela z tytułu najmu okazjonalnego.
Wygaśnięcie lub rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego
Zgodnie z art. 19d ust. 1 ustawy Umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie wypowiedzenia tej umowy.
Zgodnie z art. 19d ust. 2, po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:
- oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
- wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
- termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
W przypadku bezskutecznego upływu terminu na opróżnienie lokalu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu – oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji.
Oświadczenie najemcy składane w formie aktu notarialnego, o którym mowa powyżej, jest tytułem egzekucyjnym. Po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności umożliwia on prowadzenie egzekucji przez komornika sądowego, co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu, bez konieczności wytaczania powództwa o eksmisję przed sądem powszechnym. Rozwiązanie to ma na celu ułatwienie egzekwowania przez wynajmującego obowiązku opróżnienia lokalu będącego przedmiotem najmu okazjonalnego w przypadku, gdy mimo rozwiązania umowy najmu, najemca nie opuszcza lokalu.
W przypadku aktu poddania się egzekucji ważne jest określenie zdarzenia, od którego zależy wykonanie obowiązku (kiedy można nadać klauzulę na akt notarialny). Zgodnie z art. 19d ust. 4 ustawy, do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, wynajmujący musi załączyć:
- żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
- dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
- potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, zgłoszone w terminie 14 dni d od dnia rozpoczęcia najmu.
Podsumowanie – którą umowę najmu wybrać?
Na pewno mniej skomplikowaną umową jest zwykła umowa najmu lokalu mieszkalnego, która nie wymaga dodatkowych formalności, procedur i ponoszenia kosztów u notariusza. Należy jednak pamiętać, że wynajmujący chce czuć się bezpiecznie i zależy mu na maksymalnej ochronie jego praw. Najem okazjonalny chroni prawa właścicieli nieruchomości, dlatego najemcy – często niezaznajomieni z przepisami dotyczącymi tego trybu, obawiają się podpisywać takie umowy. Obowiązkiem pośrednika nieruchomości jest przedstawienie stronom zasad umowy najmu okazjonalnego. Konieczne jest wytłumaczenie, że taka forma umowy ma jedynie uchronić właściciela np. przed przykrymi konsekwencjami niepłacenia czynszu. Każdy uczciwy najemca powinien to zrozumieć. Oczywiście może okazać się, że najemca nie będzie w stanie wskazać adresu, pod którym będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji i wtedy podpisanie umowy najmu okazjonalnego okaże się niemożliwe. Dlatego wybór rodzaju umowy będzie należał do stron umowy choć ostateczny głos w decyzji, czy zostanie wybrana formuła najmu okazjonalnego będzie miał wynajmujący. W każdym przypadku pośrednik nieruchomości pomoże w przygotowaniu umowy najmu i przeprowadzi Państwa przez ten proces.
Zapraszam do kontaktu.
MM Nieruchomości
Joanna Skrzypińska
502 477 701
* UWAGA! Zamieszczone na naszych stronach oferty nie stanowią oferty w rozumieniu Kodeksu Cywilnego, a dane w nich zawarte mają jedynie charakter informacyjny.
